Wprowadzenie świadectw energetycznych budzi wiele wątpliwości. Czy istnieje obowiązek posiadania certyfikatów? Na kim on spoczywa? Czy za jego nieposiadanie grożą jakieś sankcje? Oto jak sprawa wygląda z punktu widzenia prawa...Z dniem 01 stycznia 2009 r. zaczęła obowiązywać nowelizacja ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: Pr. Budowlane), dotycząca świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Wraz z wejściem w życie tych zmian pojawiły się pytania dotyczące w szczególności tego, czy istnieje prawny obowiązek posiadania tych świadectw, na kim on spoczywa, czy przewidziano sankcje za jego niedochowanie, kto może wydawać świadectwa energetyczne, na jakich zasadach i jaka jest odpowiedzialność prawna za wydanie wadliwego świadectwa?
W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, iż ustawodawca obowiązkiem posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej objął przede wszystkim właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych (art. 63 ust. 1 Pr. Budowlanego), w przypadku oddawania ich do użytkowania oraz podlegających zbyciu lub wynajmowi, z wyłączeniem enumeratywnie wyliczonych w art. 5 ust. 7 w/w ustawy obiektów, takich jak np. podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej, czy niemieszkalnych służących gospodarce rolnej. Dotyczy to zarówno właścicieli budynków, którzy jako pierwsi będą realizować ten obowiązek, właścicieli posiadających już świadectwo, którego termin ważności upłynął, ale także właścicieli dokonujących przebudowy lub remontu budynku, w wyniku którego uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna (art. 63 ust. 3 Pr. Budowlanego).
W przypadku obiektów o powierzchni użytkowej przekraczającej 1.000 m2, zajmowanych przez organy administracji publicznej lub w których świadczone są usługi znacznej liczbie osób, jak dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze, nałożono dodatkowy obowiązek, związany z posiadaniem świadectwa, umieszczania go w widocznym miejscu w budynku (art. 63 ust. 2 Pr. Budowlanego). Ponadto właściciel, który wynajmuje budynek lub lokal, jest zobowiązany udostępnić świadectwo najemcy (art. 63a ust. 2 Pr. Budowlanego). Pewne obowiązki w zakresie posiadania świadectw ustawodawca nałożył także na inwestorów, obligując ich do dołączania tych dokumentów do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Jednakże inwestor oddając do użytkowania obiekt budowlany, zobowiązany jest przekazać to świadectwo właścicielowi lub zarządcy obiektu (art. 60 Pr. Budowlanego). To samo dotyczy kolejnych nabywców obiektów, co do których istnieje obowiązek ustalenia charakterystyki energetycznej (art. 63a ust. 1 Pr. Budowlanego).
Z brakiem świadectw charakterystyki energetycznej budynków ustawodawca nie powiązał ściśle określonej sankcji prawnej, takiej jak chociażby kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Domniemywać należy, iż taki stan rzeczy jest celowym działaniem, mając zwłaszcza na uwadze okoliczność późnego wydania aktów wykonawczych (najważniejsze Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 06 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej weszło w życie 01 stycznia 2009 r., zaś Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2008 r. w sprawie przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową weszło w życie 15 lutego 2008 r.). Nie jest jednak tak, iż nie istnieją żadne prawne konsekwencje zaniechania uzyskania takiego dokumentu, jego posiadania lub wydania uprawnionym podmiotom. Zauważenia wymaga, iż inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego albo zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy (art. 54 i 55 ustawy Prawo budowlane), obowiązany jest przedłożyć organowi administracyjnemu m.in. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Zaniechanie dołączenia tego dokumentu skutkować będzie wezwaniem do jego uzupełnienia (art. 57 ust. 4 Pr. Budowlanego), a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, właściwy organ odmówi wydania pozwolenia na użytkowanie (art. 59 ust. 5 Pr. Budowlanego) albo złoży sprzeciw w trybie art. 54 w/w ustawy.
Właściciele lub zarządcy, którzy uchylać się będą od obowiązku posiadania świadectw charakterystyki energetycznej budynków, muszą liczyć się z ewentualną odpowiedzialnością karną. Ten bowiem, kto nie spełnia, określonych w art. 63 obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym, podlega karze grzywny (art. 92 ust. 9 Pr. Budowlanego). Orzekanie w takich sprawach reguluje Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia. Sankcja ta dotyczy wyłącznie tych właścicieli lub zarządców, na których ciąży obowiązek posiadania przedmiotowych dokumentów.
Można także zakładać, iż w szczególnych sytuacjach, gdy sprzedawca budynku lub lokalu, co do którego istnieje obowiązek ustalenia charakterystyki energetycznej, nie przekaże nabywcy świadectwa, może narazić się na odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c. w zw. z art. 546 § 1 k.c.). Obowiązkiem sprzedawcy jest bowiem wydanie nabywcy wszelkich dokumentów dotyczących rzeczy sprzedawanej. Niezbędne w tych przypadkach będzie wykazanie szkody. Wydaje się jednak, iż roszczenia takie nie będą przysługiwały nabywcy, który oświadczy, że przedmiotowego świadectwa nie potrzebuje (według zasady chcącemu nie dzieje się krzywda). Podkreślić jednocześnie trzeba, iż brak świadectwa charakterystyki energetycznej budynków lub lokalów nie stanowi przesłanki ważności umowy sprzedaży.
Oddzielną kwestią pozostaje, jak uzyskać przedmiotowe świadectwo. Zaznaczyć trzeba, że jego sporządzenie, w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiącymi samodzielną całość techniczno-użytkową, obejmuje lokale mieszkalne lub części budynku.
W przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą, świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynku, a w innych przypadkach także dla lokalu mieszkalnego najbardziej reprezentatywnego dla danego budynku. Dokumenty te może sporządzać osoba, posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, ukończyła co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym, nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe oraz posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Minister Infrastruktury rozporządzeniem z dnia 21 stycznia 2008 r. ustalił zasady przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej obiektów budowlanych (Dz. U. z dnia 31 stycznia 2008 r., Nr 17, poz. 104). Osoby, które zdały egzamin, zostaną wpisane do właściwego rejestru. Równoznaczne z odbyciem szkolenia i ze zdaniem egzaminu uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków. Metodologię sporządzenia świadectwa reguluje zaś Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 08 listopada 2008 r., Dz. U. z 13 listopada 2008 r. Nr 201, poz. 1240.
Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii stanowi wadę fizyczną rzeczy. Jej stwierdzenie uprawnia kupującego, w ramach rękojmi, do odstąpienia od umowy albo żądania obniżenia ceny. Ponadto uprawnia do żądania naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Przewidziana nowa regulacja, dotycząca świadectw charakterystyki energetycznej budynków, ma w swym założeniu premiować domy przyjazne dla środowiska, minimalizować zużycie energii, a także emisji dwutlenku węgla. Czy ustawa te cele zrealizuje? To czas pokaże. Wskazana funkcja tych przepisów z całą pewnością zasługuje na aprobatę. Pozostaje tylko mieć nadzieje, iż w rzeczywistości zmieni ona świadomość ludzi, a nie pozostanie jedynie zbędnym, nadmiernym i kosztownym formalizmem.
apl. adw. Anna Błaszczyk
Kancelaria Adwokacka
Szulejewski & Marciniak s.c.
ul. Biała 4 lok. 82
00 - 895 Warszawa
tel./fax 022 - 624 17 86
adw@szulejewski-marciniak.pl
Poleć ten artykuł znajomym
Wiadomości
