Czy opłaca się robić termomodernizację przed sprzedażą domu?
Ponieważ termomodernizacja jest częściowo dotowana przez państwo a wartość budynku po jej wykonaniu powinna być wyższa, to na pierwszy rzut oka wszystko wskazuje na to, że tak, opłaca się. Z czasem pojawia się kilka wątpliwości...
Pierwsza: na jakiego klienta nastawia się sprzedający? Obecnie w segmencie tzw. domów dostępnych, czyli - przy dzisiejszych rynkowych realiach - poniżej miliona złotych, głównym kryterium decydującym o wyborze domu jest, niestety,cena. Kolejny czynnik to lokalizacja. Potwierdzają to zarówno badania preferencji nabywców firm doradczych, jak i statystyki prowadzone przez wiodące biura pośredniczące w obrocie nieruchomościami. Kryteriom cenowo-lokalizacyjnym ustępują kryteria funkcjonalne. Dużo mniejsze znaczenie ma zatem, czy dom jest nowoczesny, w rozumieniu - tani w eksploatacji. Nie spotkałem dotychczas żadnego prowadzonego w Polsce badania, w którym wyodrębniono by kategorię "stopień przyjazności dla środowiska". Nabywcy patrzący wyłącznie przez pryzmat ceny lub miejsca, bardzo często nie zdają sobie sprawy, na jakie faktyczne koszty utrzymania nieruchomości w przyszłości się narażają. Zorientowani na zaspokojenie ważnej potrzeby kupują zatem dom typu "kostka", budowany w najgorszym dla polskiego budownictwa okresie, czyli w latach 80-tych, ponieważ te domy są relatywnie tanie. Uwzględniając tempo zmian na rynku materiałów budowlanych i technologiach trzeba pamiętać, że w budynkach tych niewiele elementów spełnia współczesne parametry techniczne. Z dzisiejszej perspektywy w tych budowanych w latach gospodarki reglamentowanej obiektach większość instalacji nadaje się tylko do "wyprucia". Marzenia o komfortowym życiu weryfikuje pierwsza zima z rachunkami za ogrzewanie niedocieplonego budynku przekraczającymi magiczne 1000 zł miesięcznie. Trzeba jednak zrozumieć, że takich nabywców, często w niewielkich miastach lub na terenach wiejskich po prostu nie stać na kupienie domu po termomodernizacji. Tak dzisiaj funkcjonuje znacząca część rynku i jest to zupełnie zrozumiałe i naturalne. Rynek domów mających 15-30 lat jest rynkiem klienta, który rzadko może sobie pozwolić na myślenie w kategoriach przyszłych kosztów.
Druga: jak szybko będzie zmieniała się mentalność nabywców? Jeżeli dzięki wprowadzeniu certyfikatów energetycznych zwiększy się świadomość społeczna dotycząca korzyści z poszanowania energii, termomodernizacja zacznie być postrzegana przez klientów rynku nieruchomości jako wartość dodana, za którą będą gotowi zapłacić odpowiednio wyższą cenę. Jeżeli sprzedający, dzięki termomodernizacji, w którą zainwestuje 50 tysięcy, będzie mógł podnieść cenę o 100 tysięcy, to oczywiście, będzie to opłacalne, ale na dzień dzisiejszy jest to rzadkość. To nieuchronny etap przejściowy okresu transformacji i rozwijania ekologicznej świadomości. Pewne zasoby mieszkaniowe muszą ulec naturalnemu zużyciu. Sądzę, że właściciele nowych domów będą starali się je budować, myśląc w kategoriach przyszłości i wezmą pod uwagę kwestie energooszczędności. Jest to kwestia 5-10 lat funkcjonowania nowych przepisów i ich skutecznego egzekwowania. Zwracanie uwagi na niskie koszty eksploatacji zaczynam już obserwować wśród ludzi kupujących lub budujących nowe domy. W przypadku tych klientów energooszczędność staje się coraz częściej ważną podstawą decyzji i jest doceniana jako istotna cecha użytkowa domu.
Trzecia: jaka będzie skuteczność egzekwowania nowych przepisów? Znając polskie realia, problemy budownictwa mieszkaniowego zawsze ustępowały innym, bardziej doniosłym problemom społecznym. Cel jest szczytny, kierunek właściwy, wymogi unijne jednoznaczne, ale jak kwestie poszanowania energii będą realizowane w praktyce - na gruncie obowiązujących przepisów, niestety, nie wiemy. Czy świadectwo energetyczne będzie to kolejny pusty i nic nie wnoszący papierek, kolejna biurokratyczna przeszkoda, za ominięcie której trzeba po prostu zapłacić, czy też dokument o istotnej wadze, oparty na rzeczywistym procesie oceny energetycznej? Warto się zastanowić, jak zbudować, a potem utrzymać rangę tego certyfikatu w społecznej świadomości - przy użyciu jakich środków i sankcji prawnych. Potwierdzenie pożądanych cech jakościowych w połączeniu z elementami troski o środowisko mogą stać się równie ważne, jak np. zaświadczenie o wpisie budynku do rejestru obiektów zabytkowych.
Artur Pietraszewski
Dyrektor sprzedaży i marketingu
Capital Park
Wiadomości
